Es habitual que los administradores de edificios y los miembros de los comités de aceptación de propiedades se encuentren con defectos de construcción o inconsistencias en el proyecto, sean evidentes o no, que generen dudas sobre la solidez del edificio.
¿Debe aceptarse un edificio aunque se detecte un defecto de construcción? ¿O en qué plazo se puede reclamar a la constructora la reparación de un defecto que se hizo evidente después de la aceptación del edificio?
Se suele atribuir al artículo 618 del Código Civil que la responsabilidad del constructor se extiende por 5 años después de la finalización de la obra. ¿Es suficiente este plazo, que constituye un período de garantía, para salvaguardar un sistema duradero como la fachada de un edificio?
Estas son las cuestiones que pretendemos aclarar al lector, distinguiendo entre defectos ocultos y aparentes para, finalmente, indicar los plazos de prescripción y caducidad y los derechos que pueden ejercerse ante tales situaciones.
¿Cuáles son las obligaciones de la constructora con respecto al condominio y su edificio?
La obligación de garantizar la solidez y seguridad de un inmueble se aborda en el artículo 618 del Código Civil y, aunque esta disposición pueda, a primera vista, sugerir circunstancias estructurales graves, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) entiende firmemente que tales términos deben interpretarse de manera amplia, a fin de garantizar la finalidad para la que se destina el inmueble, con la viabilidad de condiciones habitacionales adecuadas.
Por ejemplo, los siguientes precedentes:
(…) – La solidez y seguridad a que se refiere el artículo 1.245 del Código Civil no solo reflejan el peligro de derrumbe del edificio; la constructora también es responsable de los defectos que puedan comprometer el proyecto en el futuro, como grietas y filtraciones. Precedentes. (…)
AgRg en RESp 399.701/PR, Magistrado Relator HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCER PANEL, decidido el 12/04/2005, DJ 09/05/2005, p. 389
(…) La expresión “solidez y seguridad” utilizada en el artículo 1.245 del Código Civil no debe interpretarse de forma restrictiva; también abarca los defectos que impiden la debida habitabilidad del edificio, como las filtraciones de agua y las goteras. (…)”
RESp 46.568/SP, Ponente Juez ARI PARGENDLER, TERCER PANEL, decisión del 25/05/1999, DJ 01/07/1999, pág. 171
Esto significa que la constructora tiene la obligación de entregar un edificio completamente habitable, y esto no sucede cuando se encuentran filtraciones en todo el edificio o, lo que es aún más grave, cuando hay daños en la infraestructura debido a filtraciones y grietas que afectan a los sótanos, así como porosidad que crea un riesgo de colapso y hace que la estructura del edificio sea inviable.
Los problemas estructurales en edificios de condominios pueden tener graves consecuencias, como se informó en el Distrito Federal, cuando, en SQN 210, el garaje de un edificio se derrumbó debido a problemas estructurales similares a los que se presentan actualmente. (https://g1.globo.com/df/distrito-federal/noticia/escombros-de-garagem-que-desabou-na-asa-norte-comecam-a-ser-retirados-nesta-terca.ghtml)
Para que se considere que cumple con los requisitos legales de vivienda adecuada, la empresa constructora tiene el deber de cumplir con las normas técnicas de construcción, conclusión que se desprende de una interpretación del artículo 32, párrafo “g”, de la Ley de Constitución (Ley 4.591/64), en combinación con el artículo 53 de la Ley 4.150/92, lo que da como resultado la comprensión de que las normas técnicas son obligatorias tanto en el proyecto que se va a aprobar como en su ejecución.
¿Qué tipos de defectos se aceptan y cuáles son los plazos para presentar una reclamación?
Los vicios pueden ser evidentes u ocultos. Un vicio evidente es aquel que cualquier persona común puede detectar fácilmente; es decir, una persona promedio, sin conocimientos especializados en ingeniería, puede percibir a simple vista que se trata de un vicio.
Un defecto oculto es aquel que no es visible a simple vista y que suele hacerse evidente con el tiempo, por ejemplo, a través de fugas, o que requiere una investigación especializada.
En caso de detectarse un defecto aparente, que se le comunicará al destinatario de la obra inmediatamente después de la entrega, este deberá rechazarla o exigir una rebaja del precio.
Si se produce una negativa, comienza a correr el plazo de prescripción para la acción redhibitoria, que, según el párrafo primero del artículo 18 combinado con el artículo 26, todos ellos del Código de Protección al Consumidor, es de 90 días.
En el caso de reclamaciones por daños y perjuicios derivados de defectos aparentes, el plazo de prescripción también comienza a correr desde la fecha de recepción del bien, y a este respecto, existe desacuerdo en la jurisprudencia sobre si el plazo de prescripción es de tres o diez años, prevaleciendo este último.
En términos prácticos, una acción redhibitoria (reducción de precio o rescisión de contrato) está sujeta a un plazo de prescripción, al igual que una acción que busca daños y perjuicios.
En lo que respecta a los defectos constructivos ocultos, aquellos que no se detectaron en el momento de la entrega del objeto sino que surgieron con el tiempo o como resultado de una investigación especializada, la legislación presenta aspectos que suscitan preocupación en la doctrina jurídica.
Si bien el Código Civil establece la obligación de garantizar la solidez estructural durante un período de 5 años, la legislación específica en materia de vicios ocultos, tanto en el Código Civil como en el Código de Protección al Consumidor, no establece un límite al grado de exención de responsabilidad de la constructora en relación con dichos defectos.
Lo que existe es el plazo de prescripción y el período de caducidad vinculados al conocimiento del defecto y al derecho a emprender acciones legales (plazo de prescripción) o a ejercer el derecho (caducidad). En otras palabras, una vez que el receptor del bien tiene conocimiento del defecto oculto, comienza el plazo de caducidad para la reducción o cancelación de la transacción, que es de un año.
El plazo de prescripción para reclamar una indemnización por la reparación del problema es, en este caso, de 10 años, a partir de la fecha en que se descubrió el defecto.
Teniendo en cuenta estas consideraciones, ¿es correcto afirmar que la responsabilidad por defectos ocultos en la construcción es, por lo tanto, infinita? Este es un tema espinoso, ya que la legislación no establece un plazo límite y, por otro lado, admitir una responsabilidad ilimitada resulta incompatible con nuestros principios jurídicos fundamentales.
Existe consenso en que la garantía se mantiene de acuerdo con el concepto técnico-ingenieril de durabilidad del artículo en cuestión.
De hecho, la pintura de una fachada, por ejemplo, debería tener un buen rendimiento durante varios años, mientras que la estructura de un edificio debería mantenerse en buen estado durante mucho más tiempo que el sistema de fachada.
Así, durante dicho período, si se encuentra un defecto oculto que proviene de causas endógenas, es decir, del proceso de construcción o diseño, y si el condominio ha realizado un mantenimiento adecuado, subsiste la responsabilidad de la constructora, la cual debe ejercerse de acuerdo con los plazos de prescripción o caducidad establecidos, según los deseos del receptor de la obra.
¿Cuáles son los efectos del certificado de aceptación de las zonas comunes que acredita la conformidad con lo entregado?
La Ley de Constitución estipula que la entrega del proyecto se realizará al comité de representantes de los propietarios del condominio y, en particular, en esta etapa, es común que los promotores y las empresas constructoras emitan contratos con anotaciones para eximirse de responsabilidad por cualquier defecto potencial que se pueda encontrar.
En lo que respecta a la estructura y la solidez del edificio, cualquier disposición que contenga una norma que exima a la constructora de esta responsabilidad es nula y sin efecto, puesto que el artículo 618 del Código Civil es una norma de orden público, de la que ni siquiera los compradores pueden disponer.
En lo que respecta a los vicios ocultos, debe aplicarse el mismo criterio, ya que se trata claramente de una cláusula abusiva en la medida en que, en abstracto, promueve la renuncia a derechos que ni siquiera se conocen.
Sin embargo, cuando se aprecian defectos de construcción, se recomienda extrema precaución al firmar acuerdos de renuncia por parte del comité que recibe el área común, ya que en tales casos es posible enajenar, transigir y aceptar la propiedad en su estado actual. Por lo tanto, al aceptar recibir la propiedad bajo estos términos y sin reservas, se pierde el derecho a una acción redhibitoria o reparadora.
