El Código Civil brasileño cuenta con un capítulo específico que trata sobre los derechos de vecindad, los cuales limitan el uso abusivo de la propiedad con el fin de evitar conflictos entre sus propietarios o poseedores.
En última instancia, es una característica fundamental del Derecho priorizar conjuntos de normas sobre las relaciones humanas para evitar el estado de naturaleza (HOBBES, 1651), en el que el positivismo es la directriz convencional, inventada por los hombres, con miras al bien común, el orden y la preservación de la vida.
Aquí hablaremos de conceptos de derecho vecinal, casos prácticos clave y cuál ha sido la mejor y más eficiente manera de resolver estos problemas.
¿Cuál es el propósito de la ley vecinal?
En principio, las normas establecidas por el derecho de vecindad tienen por objeto regular la relación jurídica que ya existe entre quienes poseen derechos reales.
Entre estas normas, surgen disposiciones relativas a hechos simples que desencadenan conflictos entre vecinos, tales como:
- Árboles limítrofes;
- paso forzado;
- Enrutamiento de cables y tuberías;
- aguas;
- límites entre edificios;
- derecho a cercar;
- y el derecho a construir.
En efecto, la legislación vecinal actúa como un límite al derecho de propiedad , que no debe considerarse un derecho absoluto.
En lo que respecta al derecho de propiedad, que es bastante influyente en esta discusión, el distinguido académico Carlos Roberto Gonçalves enseña que:
El derecho a la propiedad, a pesar de ser el más amplio de los derechos subjetivos otorgados al hombre en el ámbito patrimonial, sufre numerosas restricciones en su ejercicio, impuestas no solo por el interés colectivo, sino también por el interés individual. Entre estas últimas, destacan las determinadas por las relaciones de vecindad.
Por lo tanto, la propiedad debe utilizarse de manera que permita la coexistencia pacífica entre quienes comparten el mismo espacio geográfico, ya sea en casas o en edificios de condominios.
¿Cuáles son los derechos legales protegidos por la Ley de Vecindario?
Al leer los artículos del Código Civil que tratan sobre los derechos vecinales , se pueden identificar tres intereses legales principales protegidos: la seguridad, la paz y la tranquilidad, y la salud.
En otras palabras , según el artículo 1.277 del Código Civil :
" El propietario u poseedor de un edificio tiene derecho a impedir cualquier interferencia perjudicial para la seguridad, la paz y la salud de sus habitantes, causada por el uso de la propiedad vecina ."
En resumen, el artículo 1.277 del Código Civil define claramente los bienes jurídicos protegidos por la ley de vecindad.
¿Qué criterios pueden utilizarse en la legislación vecinal?
En los casos que impliquen acciones que atenten contra la salud, la paz y la seguridad del vecindario, se pueden analizar dos criterios adicionales para fundamentar la defensa legal: la zona de conflicto y la posesión previa.
Zona de conflicto
Este criterio sirve para verificar la normalidad del uso del inmueble, analizando las costumbres del lugar donde se encuentra ubicado.
Esto se debe a que las costumbres locales varían considerablemente. Por ejemplo, las costumbres de un barrio residencial son completamente diferentes a las de un barrio industrial.
Por lo tanto, lo que puede considerarse un uso anormal de una propiedad en un lugar puede no serlo en otro.
Posesión previa
Además de la zona de conflicto, hay que tener en cuenta la posesión previa , ya que la persona que compró o alquiló una propiedad cerca de un establecimiento ruidoso debería, en teoría, estar al tanto de las costumbres de ese lugar.
Este criterio implica, en general, que quienes se establecen en un lugar determinado son los primeros en determinar su propósito.
Sin embargo, esta teoría no es absoluta , ya que los propietarios no pueden usar la posesión previa para justificar las molestias a sus vecinos.
¿Cuáles son los principales casos prácticos en el Derecho de Vecindad?
En primer lugar, uno de los mayores problemas en el Derecho Inmobiliario es el problema del ruido o las molestias que perturban la paz.
Otro problema son las obras de construcción que causan daños a los vecinos o incluso riesgos para la seguridad y la salud . Analicemos cada una de ellas.
Ejemplos prácticos de ruido o sonido
Este problema se produce principalmente en relación con establecimientos comerciales como los bares.
Es extremadamente común que estos negocios sean responsables de producir niveles de ruido que superan los límites legales locales, que se prolongan hasta altas horas de la noche, perturbando la paz y, en consecuencia, alterando la convivencia pacífica entre los vecinos.
En estos casos, como abogado, debe aconsejar que se notifique al bar y que, si el ruido no cesa, se presente una demanda para tal fin.
Ejemplos prácticos de proyectos de construcción
En casos de obras de construcción que pudieran causar daños a los vecinos o incluso suponer un riesgo de derrumbe (especialmente teniendo en cuenta que la mayoría de los proyectos de construcción de viviendas no cuentan con un arquitecto o ingeniero responsable de la seguridad).
En estos casos, como abogado, también es necesario asesorar sobre la viabilidad de interponer una demanda para determinar la responsabilidad.
Sin embargo, los profesionales deben intentar mediar en los conflictos y ofrecer a sus clientes la solución más rápida, que suele ser extrajudicial , ya sea mediante notificación o intentando una reconciliación temprana.
Conclusión
En resumen, los derechos de vecindad existen para frenar las violaciones de la seguridad, la tranquilidad y la salud , promoviendo la paz entre quienes conviven como vecinos.
Por lo tanto, como ya se mencionó, el derecho a la propiedad no es absoluto . Así, los actos ilegales, abusivos y perjudiciales que afecten directamente a los derechos legales protegidos por los derechos de vecindad pueden generar responsabilidad.
Sin embargo, es fundamental intentar mediar en los conflictos y ofrecer a los clientes la solución más rápida posible, que suele ser extrajudicial.
Por lo tanto, el cliente resuelve el problema de manera más eficiente y se pone de relieve su desempeño profesional.