Investigador principal: Omar Barroso Khodr
Autores: Sodini et al. (2023) – P. Sodini, SV Nieuwerburgh, R. Vestman y UvL Toal
Título original: Identificación de los beneficios de ser propietario de una vivienda: un experimento sueco.
Lugar de la intervención: Suecia (país del norte de Europa)
Tamaño de la muestra: 1.911 familias —567 en el grupo de tratamiento y 1.344 en el grupo de control— durante nueve años, desde 1999 hasta 2007.
Variable principal de interés: Familia 'i' asociada con
propiedad de la propiedad
Tipo de intervención: Adquisición de propiedades residenciales.
metodología: Inferencia causal; Variables instrumentales (VI).
Resumen
La adquisición de bienes inmuebles residenciales es ampliamente fomentada por las políticas públicas, pero sus efectos económicos aún no se comprenden del todo. Sodini et al. (2023) exploran la variación casi aleatoria en la adquisición de bienes inmuebles residenciales generada por las decisiones de privatización de edificios de propiedad municipal y utilizan datos detallados sobre demografía, ingresos, vivienda, activos financieros y deuda, lo que permite construir medidas de gasto de alta calidad. La adquisición de bienes inmuebles residenciales conduce a la acumulación de riqueza a través de la apreciación inmobiliaria, incrementa el consumo y mejora la suavización del consumo a lo largo del tiempo y en diferentes escenarios económicos. Como resultado, los autores observan un aumento en la movilidad de las familias jóvenes, que ascienden en la escala inmobiliaria, y una amplificación en la acumulación de riqueza para las familias mayores, que asumen un mayor riesgo en su cartera financiera.
- Problema de política
Sodini et al. se ven motivados por un dilema político fundamental: los gobiernos, tanto de economías avanzadas como en desarrollo —como Estados Unidos, que gasta aproximadamente 200 mil millones de dólares anuales—, subsidian fuertemente la adquisición de bienes raíces residenciales, basándose en la creencia de que la propiedad genera amplios beneficios para las familias. A pesar de este gran compromiso fiscal y el amplio consenso político, los autores explican que existe sorprendentemente poca evidencia causal rigurosa que confirme dichos beneficios. Esta brecha entre la intervención pública a gran escala y la ausencia de evidencia empírica sólida constituye el problema que el estudio busca abordar.
Por lo tanto, el principal obstáculo para generar esta evidencia es la dificultad de aislar los efectos causales de la propiedad de la vivienda. Las comparaciones directas entre propietarios e inquilinos adolecen de una fuerte endogeneidad, ya que estos grupos difieren sistemáticamente en características observables e inobservables (como la edad, los ingresos y la educación financiera), además de ocupar propiedades de distinta calidad y ubicación. La solución ideal —un experimento aleatorio que asigne a familias idénticas la propiedad o el alquiler de propiedades idénticas— es inviable desde un punto de vista fiscal, técnico y ético. Este estudio supera estas limitaciones al explorar un experimento casi único en Estocolmo, donde un cambio en el control político y la consiguiente legislación... Stopplag Generaron una variación plausiblemente aleatoria en la probabilidad de que los inquilinos de edificios similares compraran sus viviendas.
A partir de este experimento natural, el artículo ofrece estimaciones causales fiables sobre cinco resultados clave para el debate sobre políticas de vivienda: si la propiedad inmobiliaria genera realmente riqueza; cómo afecta al consumo y a la capacidad de suavizarlo a lo largo del tiempo y ante crisis; su impacto en la movilidad geográfica y ascendente; y su influencia en la composición de las carteras financieras de los hogares. Responder a estas preguntas es fundamental para evaluar si las grandes subvenciones públicas a la propiedad de la vivienda son eficaces y justificables.
Los hallazgos tienen implicaciones directas para los debates sobre políticas públicas. El estudio aporta nuevas evidencias sobre el papel de la vivienda como garantía, demostrando que puede funcionar como un mecanismo eficaz para estabilizar el consumo, especialmente para jóvenes y familias que sufren fluctuaciones en sus ingresos. Asimismo, dialoga con la literatura sobre regulación de alquileres —cada vez más relevante en ciudades con crisis de asequibilidad— mediante el análisis de la conversión de viviendas reguladas en viviendas de propiedad. Finalmente, al documentar cómo la propiedad inmobiliaria influye causalmente en la formación de riqueza y la elección de cartera, el estudio contribuye a debates más amplios sobre los determinantes de la desigualdad de la riqueza y los efectos distributivos de las políticas de vivienda.
- Contexto de implementación de políticas
Este estudio se sitúa en el contexto institucional único del mercado inmobiliario sueco, en particular en Estocolmo. Un elemento central es el sistema de regulación de alquileres vigente desde 1974, en el que los precios se determinan mediante negociaciones entre asociaciones de propietarios e inquilinos y son vinculantes para todos los propietarios, tanto públicos como privados. Es fundamental destacar que los alquileres que cobran los propietarios municipales sirven de referencia para toda la ciudad. Para cumplir con esta función, se espera que estos propietarios mantengan un parque de viviendas diverso en diferentes ubicaciones, tamaños y calidades, condición que subyace al cuasiexperimento analizado.
En este contexto, según los autores, el panorama político local desencadenó directamente los acontecimientos estudiados. El parque de viviendas de Estocolmo se divide aproximadamente entre cooperativas, propietarios municipales y propietarios privados. Tras las elecciones de 1998, una coalición de centroderecha asumió el gobierno municipal con el objetivo de reducir la presencia de propietarios públicos mediante la venta de inmuebles. Entre 1999 y 2004, más de 12 000 apartamentos municipales se convirtieron en cooperativas, lo que permitió a los inquilinos convertirse en propietarios. El proceso se aceleró rápidamente, alcanzando su punto álgido en 2001.
Además, los autores señalan que el experimento natural surge de un cambio abrupto en esta política. En respuesta al ritmo acelerado de las privatizaciones, el gobierno nacional socialdemócrata aprobó la Ley Stopplag, vigente desde abril de 2002, con el objetivo de detener o ralentizar las conversiones. La ley introdujo un nuevo requisito: tras un acuerdo entre la cooperativa y el propietario, la venta requería la aprobación del consejo provincial, responsable de evaluar si la transacción comprometería la capacidad del propietario municipal para servir de referencia para los alquileres. Dado que este criterio era nuevo y estaba mal definido, los consejos gozaban de amplia discreción.
En resumen, el margen de decisión dio lugar a rechazos que, en la práctica, fueron arbitrarios. El análisis de las actas muestra que las denegaciones se justificaban frecuentemente por la supuesta «singularidad» de algunas unidades dentro del edificio —como estudios amplios o apartamentos con patio— consideradas necesarias para mantener la comparabilidad de los alquileres en el vecindario. En algunos casos, edificios casi idénticos recibieron decisiones opuestas. Así, tras Stopplag, un conjunto de edificios que ya habían iniciado el proceso de privatización se dividió prácticamente al azar: a 13 edificios se les aprobó la privatización (grupo de tratamiento) y a 33 se les denegó la venta (grupo de control). Esta división arbitraria proporciona al estudio una fuente singular de variación plausiblemente exógena en la propiedad de la vivienda.
- Detalles de la evaluación
El conjunto de datos único para este estudio se construyó mediante la vinculación de información detallada sobre los inquilinos involucrados en la privatización de cooperativas de vivienda en Estocolmo, junto con sus características demográficas y financieras, así como los atributos de sus residencias. Esta vinculación es posible gracias a la integración de datos de cinco fuentes primarias. Estas incluyen las actas y decisiones de las reuniones de los consejos de distrito, los archivos municipales de los propietarios —que contienen toda la correspondencia y los detalles de las transacciones relacionadas con cada intento de privatización— y las bases de datos de propietarios, que proporcionan números de identificación personal, valores de alquiler y superficie de los apartamentos. Esta información permite realizar un seguimiento individual de las familias a lo largo de todo el proceso.
La base de los datos a nivel de hogar proviene de los registros fiscales del Instituto Nacional de Estadística de Suecia (Statistics Sweden), que proporcionan información exhaustiva sobre la demografía, los ingresos y el patrimonio de todas las personas que residían en los edificios analizados entre 1999 y 2007. Los datos sobre el patrimonio son excepcionalmente detallados, lo que permite calcular la rentabilidad de la cartera de cada familia. Además, al combinar información sobre la renta disponible, las variaciones en la deuda y las variaciones en los activos inmobiliarios y financieros, los investigadores elaboran una medida precisa —basada en registros administrativos— del consumo anual de cada familia. Una innovación clave del estudio es el uso de precios exactos de transacción de apartamentos, obtenidos de los registros fiscales, para evaluar con precisión las viviendas en cooperativas, evitando las estimaciones imprecisas que suele emplear Statistics Sweden.
Para completar el conjunto de datos, los investigadores recopilaron información adicional directamente de las juntas directivas de las cooperativas sobre los inquilinos que optaron por permanecer como tales tras una privatización exitosa. También digitalizaron los informes anuales de las cooperativas para determinar los costos mensuales de vivienda de los miembros después de la privatización y verificar el precio de venta solicitado por el propietario. El estudio define el momento del evento como el año de la transferencia de la propiedad (para las cooperativas aprobadas) o el año de la decisión de la junta directiva del distrito (para las rechazadas), utilizando el año anterior (año -1) como referencia para la formación de la muestra. El panel final, no balanceado, da seguimiento a 1.911 familias —567 en el grupo de tratamiento (privatizaciones exitosas) y 1.344 en el grupo de control (intentos fallidos)— durante nueve años, de 1999 a 2007.
- Método
Sodini et al. comienzan estableciendo un marco teórico para conceptualizar las implicaciones financieras del cuasiexperimento. Este modelo compara las restricciones presupuestarias a lo largo de la vida de una familia que permanece como arrendataria con las de una familia que privatiza con éxito su vivienda y se convierte en propietaria. La principal conclusión es la identificación de un impacto patrimonial, entendido como la ganancia neta en valor presente que la familia obtiene con la privatización. Si bien el beneficio inmediato es el descuento otorgado por el arrendador en el precio de venta, el modelo demuestra que el impacto patrimonial efectivo es menor, ya que debe ajustarse por la pérdida de beneficios futuros asociados con los alquileres regulados. Este impacto, que depende de factores como la magnitud del descuento, la futura apreciación de la propiedad y el horizonte temporal de la familia, constituye una variable central en el análisis empírico posterior.
Por lo tanto, para identificar el impacto causal de la privatización en los resultados de los hogares, los autores emplean un estudio de eventos. El modelo compara los hogares que residen en edificios donde se aprobó la privatización (grupo de tratamiento) con aquellos en edificios donde se rechazó (grupo de control). Al realizar un seguimiento de los resultados en los años anteriores y posteriores a la decisión (años relativos), el método permite la inspección visual de posibles diferencias preexistentes en las tendencias entre los grupos, lo que podría comprometer la validez causal. Además, captura los efectos dinámicos del evento, incluyendo el impacto inmediato en el año de la compra (año 0 relativo) y los efectos en los años subsiguientes, reconociendo que el impacto financiero puede generar respuestas distintas a lo largo del tiempo.
Además de estimar el efecto promedio, la metodología se diseñó para descubrir los mecanismos económicos que impulsan las respuestas de los hogares, especialmente el papel de la propiedad inmobiliaria en sí misma frente a la magnitud del impacto en los activos. Esta investigación comienza con un análisis de los efectos heterogéneos del tratamiento, dividiendo a los hogares en grupos —por ejemplo, jefes de familia jóvenes frente a jefes de familia mayores— para poner a prueba hipótesis como que las familias más jóvenes, potencialmente más sujetas a restricciones crediticias, responden con mayor intensidad a la nueva posibilidad de utilizar bienes inmuebles como garantía.
Finalmente, para separar con mayor precisión el efecto de la propiedad inmobiliaria del efecto del impacto patrimonial, el estudio utiliza un enfoque de variables instrumentales (VI). El desafío radica en que el impacto patrimonial no es aleatorio y puede estar correlacionado con características no observadas de las familias. Los investigadores abordan este problema construyendo un impacto patrimonial hipotético para cada familia, basado en el tamaño del apartamento y los precios de mercado vigentes en el vecindario al momento de la decisión. Este instrumento es relevante porque predice el impacto patrimonial real para las familias tratadas, pero asume un valor de cero para el grupo de control. El modelo de VI utiliza este instrumento para aislar el impacto causal tanto de la propiedad inmobiliaria como del impacto patrimonial en resultados como el consumo, ofreciendo una prueba más rigurosa de la predicción teórica de que solo el impacto patrimonial —y no la propiedad de la vivienda en sí— debería impulsar cambios en el gasto.
- Resultados principales
Los resultados del estudio demuestran que la privatización generó un cambio inmediato y sustancial en el patrimonio de los hogares. La tasa de propiedad de vivienda entre los hogares que recibieron la intervención aumentó de casi cero al 88%, incrementando significativamente la propiedad de vivienda y el patrimonio neto gracias al descuento en la compra y la posterior revalorización de las propiedades. El grupo de control permite aislar estos efectos de posibles sesgos de selección.
Así pues, la principal evidencia apunta a que la propiedad inmobiliaria provoca un incremento considerable y persistente del consumo. En el año de la privatización, el consumo creció un 7,8%, y en los años siguientes un 18,5%. Este efecto supera con creces lo previsto por un modelo simple de efecto riqueza. Inicialmente, el incremento se financia mediante activos financieros; posteriormente, mediante préstamos garantizados por la propiedad, que entonces funciona como reserva de liquidez.
Así, el análisis separa el efecto del shock patrimonial del efecto de la propiedad en sí misma. Contrariamente al modelo estándar, las familias que sufrieron shocks menores incrementaron más su consumo. Mediante variables instrumentales, los autores demuestran que no existe una relación causal positiva entre el shock patrimonial marginal y el consumo, lo que indica que el factor determinante del aumento del gasto es la flexibilización de las restricciones crediticias que proporciona la propiedad.
En este contexto, la evidencia es especialmente contundente para las familias jóvenes. Las menores de 40 años incrementaron su consumo en casi un 31%, a pesar de experimentar impactos menores, lo que sugiere que utilizan la vivienda como garantía para anticipar el consumo. La vivienda también actúa como amortiguador: ante caídas en los ingresos, los propietarios mantienen el consumo mediante el endeudamiento, mientras que los inquilinos reducen sus gastos.
Finalmente, la propiedad de la vivienda aumenta la movilidad entre las familias jóvenes, quienes tienen más probabilidades de mudarse, especialmente a mejores barrios, lo que genera un efecto de movilidad ascendente. También modifica la composición de la cartera de inversiones: las familias mayores y quienes permanecen en la propiedad aumentan su asignación a activos de mayor riesgo, lo que amplifica los beneficios financieros de ser propietario de una vivienda.
- Lecciones de política pública
A partir de los resultados del estudio, se desprenden varias lecciones importantes para la formulación de políticas públicas que promuevan la adquisición de bienes inmuebles residenciales. En primer lugar, la investigación aporta sólidas pruebas causales de que la propiedad de la vivienda genera importantes aumentos de riqueza, elevando a las familias estudiadas del percentil 54 al 71 de la distribución de la riqueza. Esto valida una premisa fundamental de los subsidios gubernamentales para la compra de viviendas.
En segundo lugar, el estudio demuestra que uno de los principales mecanismos mediante los cuales la propiedad inmobiliaria mejora el bienestar no es solo el aumento de la riqueza, sino también la flexibilización de las restricciones crediticias. Al ofrecer acceso a garantías inmobiliarias, la propiedad permite a las familias —especialmente a las más jóvenes— estabilizar su consumo a lo largo de su vida y protegerse contra las fluctuaciones negativas de sus ingresos, manteniendo niveles de consumo que los inquilinos no pueden sostener.
En tercer lugar, contrariamente a la creencia común de que la propiedad de bienes inmuebles reduce la movilidad, los resultados indican que aumenta la movilidad ascendente entre las familias jóvenes, lo que hace que tengan más probabilidades de mudarse a barrios de mayor calidad.
Finalmente, el estudio destaca que los beneficios de ser propietario de una vivienda dependen en gran medida de las condiciones del mercado: las ganancias de capital se ven amplificadas por la apreciación de la propiedad y los rendimientos apalancados. Esto implica que las políticas que incentivan la propiedad de la vivienda pueden tener efectos distintos según el ciclo inmobiliario. En conjunto, la evidencia sugiere que dichas políticas pueden generar importantes beneficios económicos, especialmente cuando se combinan con medidas que facilitan el acceso a activos inmobiliarios para familias jóvenes con limitaciones de liquidez.
Referencias
P. Sodini, SV Nieuwerburgh, R. Vestman y U. v. L.Toal. The American Economic Review, vol. 113, n.º 12 (2023), págs. 3173-3212.
